В данной статье будут рассмотрены следующие вопросы:

  1. Почему кадастровая стоимость недвижимости завышена?
  2. Процедура оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости.
  3. С чего начать процесс снижения кадастровой стоимости?
  4. Этапы проведения процедуры оспаривания и их особенности.
  5. При каких условиях можно начать процесс оспаривания кадастровой стоимости?
  6. Как установить кадастровую стоимость в размере рыночной?
  7. В какие органы необходимо обратиться для изменения кадастровой стоимости?
  8. Как рассматриваются дела об оспаривании кадастровой стоимости?
  9. Какие основные документы нужны для процедуры оспаривания?

Бесплатная консультация юриста:

Имя

Телефон

Одной из наиболее актуальных правовых проблем на настоящий момент является проблема оспаривания кадастровой стоимости и установления ее в размере рыночной стоимости. В соответствии с п. 3 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 № 316, государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в 5 лет.
Во исполнение данного положения государственная кадастровая оценка проводится государственными органами субъектов Российской Федерации. Как показывает практика, в некоторых случаях установленная кадастровая стоимость земельных участков многократно превышает их рыночную стоимость. Поэтому перед юристом компании, владеющей на том или ином праве определенным земельным участком, кадастровая стоимость которого завышена, возникает вопрос о надлежащей защите прав и интересов компании.

Консультация юриста по оспариванию кадастровой стоимости недвижимости по телефону: +7 (495)798-33-39, e-mail: info@iadvokat24.ru

 

Первый этап: проведение подготовительных мероприятий и выбор оптимального способа защиты

Один из вариантов защиты нарушенного права прописан в ст. 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ). В силу данной нормы результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в арбитражном суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Второй способ защиты нарушенного права – оспаривание нормативного правового акта, которым утверждены результаты государственной кадастровой оценки.

С момента признания недействующим данного нормативного акта используется старая кадастровая стоимость, что в большинстве случаев удовлетворяет интересам компании.

Ранее судебная практика придерживалась подхода, в соответствии с которым оспаривание результатов определения кадастровой стоимости было в принципе невозможно отдельно без оспаривания акта госоргана об утверждении данных результатов (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 05.12.2007 по делу № А78-7915/2007).

Однако в постановлении от 28.06.2011 № 913 Президиум ВАС РФ изложил иную позицию, согласно которой независимо от оспаривания акта госоргана об утверждении результатов государственной кадастровой оценки заявитель вправе требовать пересмотра кадастровой стоимости и установления данной стоимости в размере рыночной.

Таким образом, компании имеет смысл обращаться с заявлением об оспаривании акта государственного органа только в том случае, если ее не устраивает кадастровая стоимость, установленная предыдущим актом госоргана.

При этом необходимо учитывать, что арбитражные суды прекращают производство по подобным заявлениям, ссылаясь на то, что ни Земельный кодекс РФ, ни Федеральный закон от 24.07.2007 № 221–ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Закон № 221-ФЗ), не называют арбитражный суд в качестве суда, в котором могут быть оспорены нормативные правовые акты органов исполнительной власти субъектов РФ, регулирующие порядок утверждения государственной кадастровой оценки земель (определение ВАС РФ от 20.04.2012 по делу № А27-2244/2011).

Поэтому заявление об оспаривании нормативного правового акта об утверждении результатов государственной кадастровой оценки следует подавать в суд общей юрисдикции. Основанием для отмены такого нормативного акта чаще всего является нарушение порядка его принятия и публикации. Стоит также учитывать, что подавляющее большинство решений суды выносят не в пользу заявителя.

Так, несмотря на нарушения, допущенные при принятии нормативного акта, в том числе при проведении государственной кадастровой оценки, суды отмечают, что не всякое нарушение процедуры или порядка проведения оценки объектов недвижимости служит поводом для признания акта недействующим. Далее суды делают вывод, что такое нарушение должно влиять на процесс государственной кадастровой оценки и его результаты (определение ВС РФ от 14.11.2012 по делу № 49-АПГ12-9).

Таким образом, перспективы положительного оспаривания нормативного правового акта об утверждении результатов государственной кадастровой оценки весьма туманны. Следовательно, более перспективен вариант с оспариванием результатов определения кадастровой стоимости в арбитражном суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.


Еще полезные статьи по теме «Кадастровая стоимость»:

 

Второй этап: подача заявления в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии по рассмотрению таких споров регулируется Законом № 135-ФЗ и Порядком создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 04.05.2012 № 263 (далее – Порядок).

Основаниями для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются:

  • недостоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости;
  • установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

При подаче заявления об оспаривании кадастровой стоимости заявителю следует подготовить и представить в комиссию ряд документов, перечень которых определен в ст. 24.19 Закона № 135-ФЗ. Причем заявление о пересмотре кадастровой стоимости без приложения указанных документов к рассмотрению не принимается.

Далее, при представлении документов комиссия выносит решение либо об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, либо о пересмотре кадастровой стоимости. Несмотря на достоверность документов, подача заявления в комиссию по рассмотрению споров не всегда дает желаемый результат.

Так, п. 19 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости установлено два вида решений комиссии:

  • о пересмотре его кадастровой стоимости (в случае, если комиссией установлено, что при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости использовались недостоверные сведения);
  • об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости (в случае, если недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, не подтверждена).

При этом решение комиссии по всем вопросам принимается единогласно. Голосование проводится открыто (п. 12 Порядка). Исходя из данного положения, в том случае, если по результатам голосования мнения членов комиссии разделились (например, трое участников проголосовали «за», один «воздержался»), то формально решение считается не принятым.

То есть, одному члену комиссии достаточно воздержаться от голосования и решение не будет принято.

Фактически данное обстоятельство создает комиссии условие для того, чтобы не выносить решения о пересмотре кадастровой стоимости, даже если из представленных документов следует, что при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости использовались недостоверные сведения. Отказ комиссии в принятии решения о пересмотре результатов кадастровой стоимости можно обжаловать в арбитражный суд по правилам гл. 24 АПК РФ.


 

Третий этап: подача иска об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной

В случае бездействия комиссии целесообразно сразу обращаться в арбитражный суд с иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости. При подаче такого иска особое внимание стоит уделить формулировке соответствующих требований.

Основным требованием будет являться требование об установлении кадастровой стоимости конкретного земельного участка в размере рыночной. Довольно часто заявители просят одновременно обязать ответчиков внести в государственный кадастр недвижимости (ГКН) сведения о новой кадастровой стоимости земельного участка. По вопросу правомерности подобного требования существует две позиции судов.

Одни суды отказывают в удовлетворении данного требования, мотивируя тем, что истцом не подтверждается факт уклонения от внесения в ГКН данных о новой кадастровой стоимости в порядке заявительной процедуры, предусмотренной Порядком ведения государственного кадастра недвижимости (утв. приказом Минэкономразвития России от 04.02.2010 № 42). При этом суды ссылаются на то, что соответствующий отчет об определении рыночной стоимости земельного участка представлен только в рамках дела и только в судебном порядке была установлена кадастровая стоимость, равная рыночной (постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2013 по делу № А76-17873/2012, от 05.04.2013 по делу № А76-22845/2012).

Другие суды удовлетворяют требование об обязании внести сведения в ГКН. При этом они устанавливают, что порядок внесения изменений в ГКН прямо следует из постановления Президиума ВАС РФ от 28.06.2011 № 913/11 по делу № А27-4849/2010. Согласно этому документу установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для обязания органа кадастрового учета внести ее в качестве новой кадастровой стоимости в ГКН с момента вступления в силу судебного акта. Как указывают суды, данный механизм восстановления нарушенного права не противоречит Закону № 221-ФЗ.

Поэтому при подаче искового заявления об оспаривании кадастровой стоимости рекомендуется заявлять два требования – об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной и об обязании внести сведения о новой кадастровой стоимости в ГКН.

Затем необходимо определиться с участниками будущего судебного спора, в том числе с надлежащим ответчиком по делу. Заявители часто указывают в качестве ответчиков Управление Росреестра по соответствующему субъекту РФ и Федеральную кадастровую палату при данном Управлении Росреестра.

В большинстве случаев суды отказывают в удовлетворении требований к Управлению Росреестра по субъекту РФ. Отказы мотивируются тем, что согласно приказам Росреестра от 11.03.2010 № П/93 и от 26.12.2012 № П/531 федеральные кадастровые палаты наделены полномочиями по ведению ГКН и предоставлению сведений, внесенных в него. Суды делают вывод, что надлежащими ответчиками по данной категории дел являются федеральные кадастровые палаты, наделенные функциями органа кадастрового учета.

При этом для восстановления нарушенных прав истца достаточно удовлетворения иска к ФГУП «Кадастровая палата» (постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.03.2013 по делу № 46-19460/2012).

Однако другие суды считают, что Росреестр также будет являться надлежащим ответчиком по такой категории дел. Суды отмечают, что ФГБУ «ФПК Росреестра» является организацией, подведомственной Управлению Росреестра, а Росреестр в свою очередь является органом, ответственным за организацию проведения кадастровой оценки земельных участков. То есть Управление Росреестра является надлежащим ответчиком по делу (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 19.03.2013 по делу № А74-1531/2012).

КЛЮЧЕВЫЕ ДОКАЗАТЕЛЬСТВА ПО ДЕЛУ – ОТЧЕТ О РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ И ЭКСПЕРТНОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В качестве доказательств по делу рекомендуется представлять в арбитражный суд те же документы, которые обязательны к представлению в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (ст. 24.19 Закона № 135-ФЗ).

На тот случай, если организация обращалась в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, но комиссией решение принято не было, в суд можно представить протокол рассмотрения заявления организации. Это будет доказательством того, что комиссией не установлена недостоверность представленных документов. При этом ключевыми доказательствами будут являться отчет о рыночной стоимости земельного участка и положительное экспертное заключение на данный отчет.

При отсутствии доказательств недостоверности представленных доказательств суды в большинстве случаев удовлетворяют исковое заявление. Так, суды ссылаются на то, что ответчиком не представлено доказательств, свидетельствующих об иной величине рыночной стоимости земельного участка или недостоверности рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта (постановления ФАС Уральского округа от 14.02.2013 по делу № А76-11152/2012, Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.04.2013 по делу № А32-13636/2012).


 

Четвертый этап: определение третьих лиц, участвующих в споре

В том случае, если организация является арендатором земельного участка, к участию в споре рекомендуется привлекать собственника земельного участка, поскольку решения судов, как правило, затрагивают права и обязанности собственника (постановление ФАС Уральского округа от 12.03.2013 по делу № А07-17097/2012).

Иногда, несмотря на то, что заявитель является собственником земельных участков, орган местного самоуправления ходатайствует о привлечении его в качестве третьего лица. Мотивируется это тем, что разрешение вопроса о кадастровой стоимости земельного участка затрагивает права органа местного самоуправления, так как кадастровая стоимость влияет на размер платежей в местный бюджет. Однако суды при подобных обстоятельствах отказывают органу местного самоуправления. Обосновывается такой отказ тем, что орган местного самоуправления не является собственником спорного земельного участка, не уполномочен обращаться в орган кадастрового учета с заявлениями об учете изменений объекта недвижимости, не является лицом, участвующим в процедуре проведения и утверждения государственной кадастровой оценки земельного участка, принадлежащего обществу (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 22.03.2013 по делу № А53-27239/2012).

Кроме того, в большинстве случаев в качестве третьих лиц привлекается орган исполнительной власти, утвердивший результаты государственной кадастровой оценки (постановление ВАС РФ от 20.02.2013 по делу № А14-346/2012).

Итак, в качестве ответчиков по делам об оспаривании кадастровой стоимости следует указывать Управление Росреестра по соответствующему субъекту Федерации и ФГУП «Кадастровая палата» при данном Управлении Росреестра. К участию в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, следует привлекать собственника земельного участка, а также орган исполнительной власти, утвердивший результаты государственной кадастровой оценки.

Кроме того, стоит иметь в виду, что если участниками судебного спора было заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы на предмет проверки отчета и экспертного заключения на предмет соответствия требованиям законодательства, то такая экспертиза должна быть назначена. В качестве доводов для назначения экспертизы стороны в большинстве случаев ссылаются на то, что отчет и экспертное заключение не соответствуют требованиям действующего законодательства, федеральных стандартов оценки и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации (СРО), которая подготовила положительное экспертное заключение на отчет об оценке рыночной стоимости. Суды отмечают, что такие нарушения (несоответствия) должны влиять на итоговую величину рыночной стоимости (постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2013 по делу № А76-17077/2012).

Стороны ссылаются на то, что в материалы дела представлено лишь экспертное заключение на соответствие требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности (нормативно-методическая экспертиза), тогда как согласно ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ эксперты проверяют отчет об оценке также на предмет подтверждения стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Такой довод суды не принимают во внимание и указывают, что законом не предусмотрены обязательные требования проведения экспертизы на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке рыночной стоимости земельного участка. Для подтверждения достоверности отчета об оценке, как одного из доказательств по делу, достаточно проведения нормативно-методической экспертизы (постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.02.2013 по делу № А53-25428/2012).

К серьезным нарушениям указанных требований и, как следствие, к основаниям проведения судебной экспертизы суды относят, например, факт несовпадения даты, на которую оценщиком определена рыночная стоимость земельного участка, с датой, по состоянию на которую определялась его кадастровая стоимость (постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.04.2013 по делу № А07-4967/2012). Ходатайства о назначении экспертизы по такой категории дел заявляются крайне редко. Поэтому даже в случае заявления такого ходатайства, вероятность его удовлетворения небольшая.

Консультация юриста по оспариванию кадастровой стоимости недвижимости по телефону: +7 (495)798-33-39, e-mail: info@iadvokat24.ru

 

Заявителю нужно убедить суд установить новую кадастровую стоимость с даты определения рыночной

Таким образом, при правильном определении исковых требований, круга участников по делу, предоставлении в материалы дела допустимых и достаточных доказательств, достоверность которых невозможно будет опровергнуть (в обязательном порядке – отчет оценщика и положительное экспертное заключение СРО), суд с большой долей вероятности вынесет решение в пользу заявителя. При этом не стоит забывать об одном из ключевых вопросов – дата, на которую суд установит новую кадастровую стоимость.

Так, например, рыночная стоимость земельного участка была определена на 01.01.2011 (как и дата кадастровой стоимости). То есть компания узнала, что с 01.01.2011 ее права и интересы были нарушены установлением завышенной кадастровой стоимости. Соответственно, компания заинтересована в том, чтобы установить данную кадастровую стоимость с того момента, когда она узнала о нарушении своих прав и интересов, с целью последующего взыскания излишне уплаченных налогов или арендных платежей. Другой вариант – установить рыночную стоимость не на дату, когда определена рыночная стоимость, а на дату вступления в силу новой кадастровой стоимости, утвержденной органом исполнительной власти.

В любом случае компания прямо заинтересована в установлении рыночной стоимости с даты, предшествующей дате поступления искового заявления в суд и дате вступления в силу судебного решения.

Между тем на сегодняшний день по этому вопросу судебная практика крайне негативная для заявителей. Суды устанавливают дату кадастровой стоимости с момента вступления в силу судебного решения, ссылаясь на уже указанное постановление Президиума ВАС РФ от 28.06.2011 № 913/11 по делу № А27-4849/2010. Установление судом рыночной стоимости земельного участка должно служить основанием для обязания органа кадастрового учета внести ее в качестве новой кадастровой стоимости в ГКН с момента вступления в силу судебного акта.

То есть суды фактически приравнивают дату внесения новой стоимости земельного участка в реестр и дату установления данной стоимости.

Более того, арбитражные суды указывают, что решение суда не является основанием для аннулирования ранее внесенных в ГКН сведений о кадастровой стоимости земельного участка. Сам факт наличия отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка по состоянию на дату установления кадастровой стоимости не влечет за собой изменения гражданско-правовых либо налоговых обязательств, исполнение которых происходило с учетом результатов государственной кадастровой оценки. Указанная дата имеет значение только для упорядочения сведений в государственном кадастре недвижимости (постановление ФАС Уральского округа от 21.03.2013 по делу № А60-34230/2012).

Однако, несмотря на негативную судебную практику, рекомендуется при заявлении требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной просить установить новую стоимость либо с даты определения рыночной стоимости либо с даты вступления в силу новой кадастровой стоимости.


 

Два полезных документа в защиту позиции заявителя

В защиту своей позиции заявитель вполне может ссылаться на эти акты. Такие аргументы увеличат шансы на вынесение положительного судебного решения.

Постановление Президиума ВАС РФ от 28.06.2011 № 913/11. Суд прямо не указывает, что рыночная стоимость должна быть установлена именно с момента вступления в силу судебного акта. В этом судебном акте не определена дата, с которой должна применяться кадастровая стоимость, установленная равной рыночной. Суд лишь указал, что с момента вступления в силу судебного акта орган кадастрового учета обязан внести рыночную стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Кроме того, внесение в ГКН сведений о недвижимом имуществе является техническим действием уполномоченного органа, то есть действием по исполнению судебного акта. При этом применение рыночной стоимости с той или иной даты устанавливается судом и не зависит от даты внесения изменений в реестр.

Таким образом, ни земельное, ни налоговое законодательство, ни законодательство об оценочной деятельности не предусматривают иных сроков введения в действие кадастровой стоимости земельных участков.

Разъяснения Минфина России. Установление кадастровой стоимости с даты, указанной в заявлении, в полной мере будет способствовать восстановлению положения истца, существовавшего до нарушения права. Так, защита гражданских прав может осуществляться путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права (ст. 12 ГК РФ). Действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права (ст. 60 ЗК РФ). Таким образом, установление кадастровой стоимости спорного земельного участка, равной его рыночной стоимости, с даты определения рыночной стоимости или даты установления новой кадастровой стоимости соответствует основным принципам гражданского, земельного и налогового законодательства РФ.

Можно также сослаться на немногочисленную судебную практику, из которой следует, что для целей налогообложения установление кадастровой стоимости спорного земельного участка, равной его рыночной стоимости, датой ранее даты вступления решения суда в законную силу не противоречит действующему законодательству. Пересмотр результатов кадастровой оценки допускается не реже чем один раз в 5 лет и не чаще чем один раз в 3 года. Поэтому для целей налогообложения результаты кадастровой оценки применяются многократно (постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.11.2012 по делу № А76-24742/2011, ФАС Уральского округа от 18.12.2012 по делу № А76-5670/2012).

Также суды ссылаются на разъяснения Минфина России (письмо от 29.01.2009 № 03-05-06-02/05). Так, налоговая база, размер которой зависит от стоимостной оценки земельного участка, не может изменяться в течение налогового периода, за исключением случая, если не произошло изменений результатов государственной кадастровой оценки земли вследствие исправления технических ошибок в судебном решении и т. п., внесенных обратным числом на указанную дату. Также встречаются ссылки на разъяснения Минфина России, содержащиеся в письме от 01.03.2012 № 03-05-04-02/17, о том, что измененная кадастровая стоимость применяется с даты, по состоянию на которую она установлена. Пересмотр результатов определения кадастровой стоимости земельного участка осуществляется при установлении в отношении этого земельного участка его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость (постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2012 по делу № А60-36593/2011).

Из всех указанных способов наиболее предпочтительным представляется одновременная подача иска в арбитражный суд об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной и соответствующего заявления в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Это позволит землепользователям быстрее получить альтернативное решение арбитражного суда или комиссии, в равной мере являющихся правовым основанием для внесения изменений в ГКН.

У Вас остались вопросы? Задайте Ваши вопросы нашим юристам по снижению кадастровой стоимости.
Первая консультация — бесплатно. Телефон: +7 (495)798-33-39, e-mail: info@iadvokat24.ru

оспаривание кадастровой стоимости