Кадастровая оценка в 2018 году будет проведена по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации. В Московской области, таким органом является — Министерство имущественных отношений в Москве — Департамент городского имущества.

Решение о проведении кадастровой оценки в 2018 году опубликовано на официальных сайтах соответствующих органов, скачать которые Вы можете на нашем сайте:

1. Скачать решение о проведении кадастровой оценки 2018 по Московской области;

2. Скачать решение о проведении кадастровой оценки 2018 по г. Москве.

Государственная кадастровая оценка в 2018 году включает в себя следующие процедуры:

  • принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;
  • определение кадастровой стоимости и составление отчета об итогах государственной кадастровой оценки;
  • утверждение результатов определения кадастровой стоимости;
  • для определения кадастровой стоимости осуществляется подготовка, включающая в себя в том числе сбор и обработку информации, необходимой для определения кадастровой стоимости;

Кадастровую оценку в 2018 году доверят Государственным Бюджетным Учреждениям.

Определение кадастровой стоимости будет проводиться Государственными бюджетными учреждениями (далее — ГБУ) наделёнными специальными полномочиями на проведение кадастровой оценки п. 2, ст. 6 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон № 237-ФЗ).

ГБУ будет определять кадастровую стоимость в отношении всех объектов недвижимости – это относится и к вновь образованным объектам недвижимости, и к тем объектам у которых произошли качественные или количественные изменения, например, увеличена площадь, изменен вид разрешенного использования объекта недвижимости и.т.д. (ст. 7 Закона N 237-ФЗ).

Промежуточные и итоговые результаты кадастровой оценки, будут размещены на официальных сайтах ГБУ:

Специально для Вас, наши Юристы разработали 5 способов оспорить кадастровую стоимость 2018 до ее утверждения.

СПОСОБ № 1. Досудебный. Повлияйте на определение кадастровой стоимости путем подачи уточненной Декларации об объекте невидимости.

Закон допускает представить в ГБУ уточненную Декларацию об индивидуальных характеристиках Вашего объекта недвижимости (ч. 3, ст. 12 Закона № 237-ФЗ), в которой можно отразить все нюансы способные повлиять на величину кадастровой стоимости, к примеру:

  • год постройки объекта недвижимости;
  • материалы, используемые при строительстве;
  • фактический износ объекта, наличие либо отсутствие коммуникаций;
  • расположение объекта в зоне культурного наследия либо в границах особо охраняемых территорий и.т.д.;

Закон обязывает ГБУ рассмотреть Декларацию об объекте недвижимости в течение 20 рабочих дней с даты ее регистрации  (раздел II, ч. 4 приложения N 1 к приказу Минэкономразвития России от 27.12.2016 N 846 «Порядок рассмотрения деклараций о характеристиках объекта невидимости») далее – Порядок. Если представленная информация соответствует действительности, она учитывается ГБУ при определении кадастровой стоимости, о чем Вы получите уведомление в письменном виде ч. 12 Порядка.

Правила заполнения декларации об объекте недвижимости:

  • Декларация подается в отношении одного объекта недвижимости на русском языке, на бумажном носителе или в форме электронного, при этом помарки не допускаются.
  • Информация в строках декларации указывается при ее наличии. Если значения, описания не значатся, ставится прочерк.
  • Раздел N 3 при подаче декларации собственником не заполняется.
  • Раздел N 5 при подаче декларации заполняется в отношении земельного участка.
  • Раздел N 6 при подаче декларации заполняется в отношении здания, сооружения, помещения, машино-места, объекта незавершенного строительства, ЕНК, предприятия как имущественного комплекса, иного вида объектов недвижимости.

СПОСОБ № 2. Досудебный. Подать замечания на отчет об оценке кадастровой стоимости.

Закон обязывает госорган публиковать отчет об оценке кадастровой стоимости на 60 (шестьдесят) дней, который размещается в фонде данных государственной кадастровой оценки на сайте Росреестра по Москве и Московской Области (ч. 12 ст. 14 — Закон № 237- ФЗ).

  • Для оспаривания кадастровой стоимости до момента ее утверждения Вы вправе направить возражения на отчет об оценке кадастровой стоимости в течении 50 (пятидесяти) дней с момента его опубликования;
  • Подготовить возражения на отчет кадастровой оценки поможет независимый оценщик, квалификация которого должна быть подтверждена соответствующими документами (ст. 21.2 Закона № 135 – ФЗ);
  • Обязательно уточните имеет ли оценщик ЭЦП, так как представлять отчет об оценке в Комиссию и суд потребуется не только в форме бумажного носителя, но и в форме электронного документа (абз. 22, ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ);
  • Возражения на отчет об оценке можно подать лично, почтовым отправлением или посредствам сети «Интернет» непосредственно в ГБУ либо через многофункциональный центр «Мои Документы» (ч. 15 ст. 14 закона № 237-ФЗ).

Требования к замечаниям на отчет об оценке (промежуточные отчетные документы) минимальны и установлены (ч. 16 ст. 14 закона № 237-ФЗ), однако несоблюдение установленных требований дает ГБУ право оставить Ваши замечания без рассмотрения (ч. 19 ст. 14 закона № 237-ФЗ). Итак, помимо содержания с тем что не согласен заявитель, необходимо указать:

  • Ф.И.О. заявителя, полное наименование юридического лица, номер контактного телефона, адрес электронной почты;
  • Кадастровый номер или адрес объекта недвижимости кадастровая стоимость которого оспаривается;
  • Указать номера страниц отчета об оценке, на которые подаются замечания;
  • Документы, подтверждающие наличие ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости.

Каждые 5 (пять) дней ГБУ совместно с Росреестром обновляются данные отчета о кадастровой оценке, где указывается кадастровые номера объектов с измененной кадастровой стоимостью. Все представленные замечания должны быть рассмотрены ГБУ не позднее 60 (шестидесяти) дней, срока размещения отчета об оценке (ч. 22, ст. 14 закона № 237-ФЗ).

Непредставление замечаний к отчету о кадастровой оценке, может повлечь за собой существенное завышение кадастровой стоимости, по отношению к рыночной, так как кадастровая оценка проводится массовым характером, не учитывая индивидуальных характеристик объекта недвижимости. 

Например, собственник Торгово-Развлекательного центра в Москве, вовремя не представил нужные замечания, что в процессе повлекло увеличение рыночной стоимости его объекта в 10 раз тем самым увеличив сумму налога на недвижимость до 12 000 000 млн. в год.

Способ № 3. Досудебный. Обратитесь в Комиссию по оспариванию результатов определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра.

В случае если снизить кадастровую стоимость указанными способами не удалось, оспорьте ее результаты по средствам обращения в Комиссию при управлении Росреестра. Обратиться  в Комиссию Вы можете сразу после того, как результаты кадастровой стоимости будут размешены на официальном сайте госоргана, проводившего кадастровую оценку. Право на оспаривание кадастровой стоимости может быть реализовано в течение 5 (пяти) лет с момента ее утверждения, но до момента проведения очередной кадастровой оценки (ч. 1, ст. 11 Закона 237 – ФЗ).

Важно: При оспаривании кадастровой стоимости год, в котором подано заявление будет иметь важное значение и влиять на экономическую выгоду!

  • Кадастровую оценку в Москве, государство вправе проводить каждые 2 (два) года, по Московской области не чаще одного раза в 3 (три) года, но не реже одного раза в 5 (пять) лет (ч. 1, ст. 11 Закона 237 – ФЗ). На практике, результаты кадастровой стоимости в Москве обновляются каждые 2 года, в Московской области, каждые 5 (пять) лет.
  • Например, кадастровая стоимость объекта недвижимости утверждена с 01.01.2018 года (дата кадастровой оценки), с 01.01.2019 она применяется для целей налогообложения, другими словами в 2019 году Вы платите налог на имущество с завышенной кадастровой стоимости, с которой заведомо не согласны;
  • Если заявление в Комиссию или суд Вы подали только в 2020 году – это значит, что вы согласились с результатами оценки 2019 года (абз. 5, ст. 24.20 Закона №135-ФЗ);

К заявлению об оспаривании кадастровой стоимости прикладываются следующие документы (абз. 5, ст. 24.18 Закона №135-ФЗ):

  1. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости – заказать выписку вы можете в Многофункциональном центре «Мои Документы»;
  1. Нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости – это может быть: свидетельство о регистрации права, выписка из ЕГРН об основных характеристиках на объект недвижимости, договор аренды земельного участка;
  1. Документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений –например технический паспорт на объект недвижимости;
  1. Отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;
  • При отсутствии указанных выше документов поданное заявление будет Вам возвращено или оставлено без рассмотрения.

Важно! Обращаться в Комиссию обязаны только юридические лица, для которых предусмотрен обязательный досуденый порядок (абз. 1, ст. 24.18 Закона №135-ФЗ). Физические лица вправе обратиться с заявлением в суд.

Для компаний, обязательный досудебный порядок имеет ряд преимуществ:

Во-первых, компании проще собрать комплект документов и направить на заседание своего представителя на заседание Комиссии, в котором может принять участие любое лицо наделенное полномочиями не обязательно юрист.

Во-вторых, рассмотрение документов в Комиссии происходит быстрее, а именно в течение 1 месяца с момента обращения, что существенно экономит время, в то время как судебный спор может продлиться от 2-х до 6 месяцев, в это время закладывается (проведение по делу судебной экспертизы, сроки на вступление в силу решения суда, а также срок апелляционного обжалования).

Минусов тоже хватает

Например, Комиссия формально подходит к вопросу рассмотрения заявлений, все заседания проводятся не более чем по 5-10 минут, за это время на мой взгляд сложно дать объективную оценку того или иного объекта недвижимости.

Комиссия может принять решение не на основе данных об объекте (местоположение, износ и.т.д.), а на том основании какой доход Ваш объект приносит в год.

Положительные решения Комиссии вносит в 2 % из 100 поданных заявлений.

Важные изменения, которые касаются кадастровой оценки после 01.01.2017 года, внесены Федеральным законом № 274 от 27 июля 2017 года (далее – Закон № 274-ФЗ):

  1. При оспаривании кадастровой стоимости не нужно прикладывать нотариально заверенные копии правоустанавливающих или правоудостоверяющих документов;
  1. К заявлению в суд больше не требуется прикладывать положительное экспертное заключение на отчет об оценке рыночной стоимости, что позволит существенно сэкономить на процедуре оспаривания кадастровой стоимости;
  1. С 01.01.2017 отменен обязательный досудебный порядок для юридических лиц (ч. 1, ст. 22, ч. 1, ст. 25 Закона № 237-ФЗ). Однако он будет сохраняться для оценки, произведенной до 01.01.2017;
  1. Решение Комиссии, принятое в отношении земельного участка любого собственника может быть оспорено в суде органом местного самоуправления либо органом государственной власти города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя. Таким образом, решение Комиссии Росреестра не будет для собственника окончательным, что повлечет для собственника новые траты на оценку.

Из этого следует вывод, что решение Комиссии не будет для Вас окончательным, если его захотят оспорить госорганы. 

Способ № 3. Измените вид разрешенного использования земельного участка.  

Кадастровая стоимость объектов недвижимости определяется на основании умножения значения среднего удельного показателя кадастровой стоимости (далее –УПКС) 1 кв. м. земельного участка на общую площадь земельного участка. При этом учитывается вид разрешенного использования земельного участка (далее –ВРИ). УПКС земельного участка устанавливается органами власти, например, в Московской области Распоряжением Министерства имущественных отношений.

К примеру, стоимость квадратного метра земельного участка с ВРИ для административных зданий в городском округе Балашиха составляет: 5 206,69 руб., тогда как стоимость квадратного метра земельного участка с ВРИ предназначенного для размещения домов среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки: 11 388,71 руб. (приложение № 1 Распоряжения министерства экологии и природопользования «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Московской области» от 27 ноября 2013 года № 566-РМ).

12

В случае изменения вида разрешенного использования, или перевода земельного участка из одной категории в другую, или отнесения земельного участка к определенной категории земель кадастровая стоимость такого земельного участка определяется на дату внесения сведений об изменении указанных характеристик земельного участка в государственный кадастр недвижимости (п. 2.6 Методических указаний).Приказом Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 N 222 утверждены Методические указания по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка (далее по тексту — Методические указания).

Согласно п. 2.3.2 Методических указаний в случае изменения вида разрешенного использования земельного участка в составе земель населенных пунктов его кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель вида разрешенного использования, соответствующего измененному виду, для кадастрового квартала населенного пункта, в котором расположен земельный участок, на площадь земельного участка.

Таким образом, после изменения ВРИ земельного участка Управление Росреестра, обязано самостоятельно пересмотреть кадастровую стоимость рассматриваемого земельного участка в связи с изменившимся ВРИ.

Согласно п. 1 ст. 391 НК РФ налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом, а изменение кадастровой стоимости возможно только в двух случаях: при исправлении технической ошибки и по решению суда.

В связи с этим считаем, что пересмотр в течение налогового периода кадастровой стоимости земельного участка, произошедший в результате изменения его ВРИ, должен учитываться при установлении базы по земельному налогу уже в следующем налоговом периоде (Письмо Минфина России от 17.08.2015 N 03-05-05-02/47450). Например, организация изменила ВРИ земельного участка в 2019 году, с 2010 года кадастровая стоимость будет рассчитана с учетом измененного ВРИ.

 Как изменить вид разрешенного использования земельного участка?

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с Классификатором (Приказ Росреестра от 12.10.2011 N П/389).

Изменение вида разрешенного использования земельного участка осуществляется, в частности, в соответствии с правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) конкретного муниципального образования (п. 3 ч. 1, п. 3 ч. 2, п. 3 ч. 3 ст. 8, п. 2 ч. 3 ст. 30 Градостроительного Кодекса Российской Федерации).

Изменить вид разрешенного использования земельного участка можно через публичные слушания, которые проводятся специальной Комиссией при органах местного самоуправления, например, Администраций районов (ст. 39 Градостроительного Кодекса Российской Федерации). Для изменения ВРИ земельного участка нужно получить согласие такой Комиссии.

  • Учтите, что Вы будете нести расходы за стоимость публичных слушаний!
  • В некоторых случаях измерение ВРИ земельного участка, но новый будет платным!

Постановлением Правительства МО от 31.12.2013 N 1190/57 (ред. от 25.01.2018) установлен порядок, взимания размера платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка определяется Министерством имущественных отношений Московской области с учетом разницы между кадастровой стоимостью земельного участка с установленным на день подачи заявления собственника земельного участка видом разрешенного использования и кадастровой стоимостью земельного участка с измененным видом разрешенного использования по формуле:

 

12

При наличии проекта планировки территории, утвержденного или согласованного уполномоченным органом, а также утвержденных проекта межевания территории и градостроительного плана земельного участка размер платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка осуществляется по формуле:

12

Где:

 12— размер платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка;

С — ставка для расчета платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка;

У — разница между кадастровыми стоимостями земельного участка во всех случаях изменения вида разрешенного использования начиная с 1 января 2014 г., исчисляется по каждому случаю изменения вида разрешенного использования земельного участка отдельно;

КС1 — кадастровая стоимость земельного участка на дату обращения об изменении вида разрешенного использования земельного участка, в том числе в соответствии с правилами землепользования и застройки, о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка;

КС2 — кадастровая стоимость земельного участка с измененным в установленном порядке видом разрешенного использования земельного участка;

Sзстр — площадь застройки, применяемая в расчете в соответствии с градостроительным планом земельного участка;

Sзу — площадь земельного участка;

КЭ — коэффициент этажности, применяемый в расчете платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка в зависимости от этажности зданий, расположенных в границах земельного участка, в соответствии с приложением N 3 к настоящему порядку.

ВАЖНО: После изменения ВРИ земельного участка использовать участок по его целевому назначению. На земельном участке, предназначенном для жилой застройки, не может стоять автосервис. Не соблюдение этого правила повлечет для собственника ответственность в виде штрафа, для Компаний: от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, для Граждан от 0,5 до 1 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее десяти тысяч рублей (ст. 8.8. КоАП РФ).

Способ № 5. Судебный. Воспользуйтесь правом оспорить кадастровую стоимость в суде.

                Споры об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рассматриваются по правилам главы 25 Кодекса Административного Судопроизводства Российской Федерации (далее по тексту – КАС РФ).

  1. Необходимо соблюсти досудебный порядок, а именно обратиться в Комиссию Росреестра – это правило установлено (Законом № 135-ФЗ) для юридических лиц в том случае, если кадастровая оценка их объекта недвижимости проводилась до 01.01.2017 года;
  1. Экспертизу СРО проводить не обязательно! Во-первых, Вы сэкономите деньги, так как стоимость экспертизы от 50 до 300 000 рублей. Во-вторых, для суда не будет иметь значение ни подготовленный ранее отчет ни экспертное заключение СРО, так как они заведомо выполнены «заинтересованной стороной». В связи с этим суд назначит независимую экспертизу – это следует из  Постановления Пленума ВС от 30.06.2015 N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».

Документы, которые потребуется приложить к исковому заявлению:

  • Выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
  • Копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;
  • Документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений;
  • Отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;
  • В случаях, установленных федеральным законом, документы и материалы, подтверждающие соблюдение досудебного порядка урегулирования спора.

При отсутствии одного из документов, Ваш иск оставят без движения (ст. 246 КАС РФ).

Скачать образец искового заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.